תחום ההתחדשות העירונית בישראל צבר תאוצה בשנים האחרונות, עם שני מסלולים מרכזיים: תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. שניהם נועדו לחדש מבנים ישנים ולהתאים אותם לסטנדרטים מודרניים, אך קיימים ביניהם הבדלים משמעותיים.
במאמר זה נבחן את ההבדלים בין שני הפרויקטים, נעמוד על התנאים שצריכים להתקיים לפני היציאה לכל אחד מהם, וכן נפרט אילו תמורות מגיעות לדיירים בכל מסלול.
המאמר בשיתוף עם חברת פיקוח בניה.
תמ"א 38/2: ההגדרה
תמ"א 38/2 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כאשר סעיף 2 בה עוסק בהריסה ובנייה מחדש של מבנה ישן במקום חיזוקו.
מאפייני תמ"א 38/2
הריסת המבנה הישן ובנייתו מחדש על אותה חלקה קיימת.
ניתן להוסיף קומות נוספות מעבר לבניין המקורי, בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות ולתכניות העירוניות.
כל דייר מקבל דירה חדשה בבניין, לרוב גדולה יותר, עם חניה, ממ"ד ומרפסת.
הפרויקט מתנהל ברמת הבניין – כלומר, מדובר בפרויקט נקודתי שאינו כולל מספר בניינים יחד.
דורש הסכמת לפחות 80% מהדיירים כדי להתקדם.
יתרונות וחסרונות
יתרונות:
מימוש מהיר יחסית בהשוואה לפינוי-בינוי.
מאפשר לבעלי הדירות להישאר באותה סביבה.
מסלול פחות מורכב תכנונית.
חסרונות:
מתבצע רק בבניינים בודדים ולכן אינו מחדש שכונות שלמות.
תלוי במדיניות העירונית – לא בכל עיר יינתנו זכויות בנייה מספקות להצלחת הפרויקט.
פינוי-בינוי: ההגדרה
תהליך פינוי בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף, במסגרתו נהרסים מספר בניינים ישנים, והתושבים מפונים לדיור חלופי עד להשלמת הפרויקט. במקומם נבנים בניינים חדשים עם תוספת יחידות דיור משמעותית.
מאפייני פינוי-בינוי
הורסים מתחם שלם ולא בניין בודד.
בנייה מחדש עם תכנון כולל לכל המתחם, כולל שטחים ציבוריים, גנים, כבישים ותשתיות חדשות.
כל דייר מקבל דירה חדשה – גדולה יותר, עם חניה ומפרט משופר.
דורש הסכמת לפחות 67% מהדיירים כדי לצאת לדרך.
בדרך כלל כולל גם מימון לדיור חלופי במהלך הבנייה.
יתרונות וחסרונות
יתרונות:
חידוש תשתיות מלא, לא רק ברמת הבניין אלא ברמת השכונה כולה.
תכנון אורבני מתקדם יותר עם שטחים פתוחים, כבישים וגינות.
ערך הנכס עולה משמעותית, במיוחד באזורים מתחדשים.
חסרונות:
הליך מורכב וארוך יותר – תכנון ואישורים עלולים לקחת שנים רבות.
דורש שיתוף פעולה של מספר רב של דיירים – מה שעלול לגרום לעיכובים וסכסוכים.
תקופה ארוכה מחוץ לבית – יש צורך בדיור חלופי עד להשלמת הבנייה.
התנאים שצריכים להתקיים לפני היציאה לפרויקט פינוי-בינוי / תמ"א 38/2
תנאים משותפים לשני הפרויקטים:
בניין ישן עם צורך בהתחדשות – לרוב בניינים שנבנו לפני 1980, כאשר לא היו תקני בנייה מחמירים נגד רעידות אדמה.
כדאיות כלכלית – הפרויקט צריך להיות רווחי עבור היזם כדי להתבצע.
הסכמת הדיירים –
תמ"א 38/2: נדרשת הסכמת 80% מהדיירים.
פינוי-בינוי: נדרשת הסכמת 67% מהדיירים.
זכויות בנייה מתאימות – התכנית חייבת לקבל אישור תכנוני מהרשות המקומית, בהתאם לתכניות המתאר העירוניות.
קביעת יזם או קבלן מבצע – הדיירים צריכים לבחור יזם בעל ניסיון ומוניטין, שיכול לעמוד בלוחות זמנים ולספק ערבויות.
התמורות המגיעות לדייר בתמ"א 38/2
✔ דירה חדשה בבניין החדש, עם מפרט משופר.
✔ הגדלת שטח הדירה – בדרך כלל תוספת של 5-15 מ"ר.
✔ תוספת ממ"ד ומרפסת.
✔ חניה פרטית (בהתאם לאישור העירייה ולתנאי הפרויקט).
✔ שדרוג שטחים ציבוריים – לובי חדש, מעליות, חדרי אשפה וכדומה.
✔ מימון שכר דירה זמני בתקופת הבנייה – לא תמיד מובטח, אך בפרויקטים מסוימים ניתן.
התמורות המגיעות לדייר בפינוי-בינוי
✔ דירה חדשה בפרויקט מודרני, לרוב גדולה יותר משמעותית.
✔ תוספות בנייה – מרפסת, ממ"ד, מחסן וחניה פרטית.
✔ דיור חלופי במימון מלא – הדיירים מקבלים דירה שכורה לכל תקופת הבנייה.
✔ תשתיות חדשות – כבישים, גינות, שטחים ציבוריים וחנויות חדשות.
✔ עלייה משמעותית בערך הדירה – בגלל השדרוג המשמעותי של האזור כולו.
✔ לעיתים, אפשרות בחירה בדירה בפרויקט אחר – למשל, דיירים שאינם רוצים להמתין יכולים לקבל דירה קיימת של היזם במקום להמתין לסיום הפרויקט.
סיכום – מה עדיף, פינוי-בינוי או תמ"א 38/2?
הבחירה בין תמ"א 38/2 לפינוי-בינוי תלויה בצרכים של הדיירים, בהיקף הפרויקט ובזמן שהם מוכנים להמתין להשלמתו. תמ"א 38/2 מתאים יותר כאשר מדובר בפרויקט קטן יחסית הכולל בניין בודד, והוא מציע תהליך מהיר יותר שנמשך בדרך כלל בין שנתיים לארבע שנים.
לעומת זאת, פינוי-בינוי הוא פרויקט רחב היקף הכולל הריסת מתחם שלם ובנייה מחודשת עם תשתיות חדשות, ולכן נמשך זמן רב יותר – בין שש לעשר שנים. מבחינת הסכמת הדיירים, פרויקט תמ"א 38/2 דורש את הסכמת 80% מהדיירים, בעוד שבפינוי-בינוי נדרשת הסכמת 67% בלבד, מה שמקל על קידום התהליך.
בפינוי-בינוי, הדיירים זכאים לדיור חלופי במימון מלא במהלך הבנייה, בניגוד לתמ"א 38/2 שבו מימון שכר דירה זמני אינו מובטח תמיד. בנוסף, בפרויקטים של פינוי-בינוי מתבצע שדרוג משמעותי של כל האזור – כולל הרחבת כבישים, פיתוח שטחים ציבוריים והוספת תשתיות מודרניות, מה שמוביל לעלייה משמעותית יותר בערך הדירות. עם זאת, פינוי-בינוי הוא הליך מורכב וארוך יותר, הדורש סבלנות ושיתוף פעולה מצד כל בעלי הדירות.
בסופו של דבר, הבחירה בין שני המסלולים תלויה בהעדפות של הדיירים. אם המטרה היא השבחה מהירה של הנכס ושיפור תנאי המגורים מבלי לעזוב את הסביבה, תמ"א 38/2 הוא פתרון מתאים יותר. אך אם הדיירים מוכנים להמתין מספר שנים כדי לקבל דירה חדשה בסביבה משופרת משמעותית, פינוי-בינוי עשוי להיות הבחירה העדיפה. בכל מקרה, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית כדי להבטיח שהפרויקט יתנהל בצורה מיטבית ושהדיירים יקבלו את מלוא הזכויות והתמורות שמגיעות להם.
איזה מסלול עדיף?
🔹 תמ"א 38/2 עדיפה למי שרוצה פתרון מהיר יחסית, ועדיין להרוויח דירה חדשה בבניין מודרני.
🔹 פינוי-בינוי עדיף כאשר רוצים שדרוג משמעותי של הסביבה, תוך לקיחת בחשבון תקופה ארוכה מחוץ לבית.
בשני המקרים, הצלחת הפרויקט תלויה בשיתוף פעולה בין הדיירים ובבחירת יזם אמין ומקצועי.
אם אתם מתלבטים בין שתי האפשרויות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית שילווה אתכם בתהליך.